戴德梁行发布了2023年第一季度广州写字楼及零售市场报告。报告显示，广州的甲级写字楼租赁成交正在稳步复苏。在13.3万平方米新增供应的带动下，全市净吸纳量由负转正，录得新增4.8万平方米。租金及空置率保持平稳。零售市场方面，线下消费回暖，核心商圈保持稳健态势，迎来多家区域首店进驻。但品牌方出于成本控制的考虑，仍然保持谨慎观望。展望未来，在积极的政策导向、会展和经贸交流等商务活动的重启下，企业发展信心将得到逐步提振，为市场预期转好奠定基础 。
甲级写字楼市场
【资料图】
新增供应带动 市场吸纳由负转正
本季，位于珠江新城的粤海金融中心投入使用，为市场带来13.3万平方米的新增供应，全市甲级写字楼总存量上升至616.8万平方米。春节过后，随着疫后市场活动逐渐恢复，办公租赁成交也逐渐复苏，全市新增净吸纳量4.8万平方米，高于上年同期水平，同比上升24.3%。其中，珠江新城由于受到新供应的刺激，区域吸纳水平推高至4.3万平方米；而其他区域则以存量去化为主。与此同时，供应量的增加也拉高全市空置率环比上升1.1个百分点至15.1% ，平均租金环比微降0.5%至每月每平方米165.7元。
专业服务业需求连续四季度居首
随着生产经营活动回归正常化，本季度甲级写字楼来访量有所上升。从行业分布来看，专业服务业仍然是市场需求的主力，其需求占比连续四个季度居首，环比和同比分别扩大7.1和27.0个百分点。其中，律所和会计事务所持续活跃，为专业服务业贡献了46.4%的成交面积。季内需求的第二大主力来自金融行业，随着国内金融市场改革的持续深化，一些内资证券和基金公司寻租活跃，带动金融业一季度成交面积占比扩大4.5个百分点至15.3%。而TMT行业由于头部企业进行内部调整，本季度市场成交以较小面积的交易为主，成交面积占比环比下降9.9个百分点至6.9%。
市场竞争加剧，业主方以价换量
尽管商务活动的重启有利于市场需求逐步复苏，但成本控制依然是多数租户在本季度关注的重点，多数企业在办公租赁方面仍然表现谨慎，性价比高的办公空间受到青睐。戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部董事张晓端分析表示：“年内预计还有65.6万平方米未来供应陆续投入使用，均位于琶洲和国际金融城，市场规模持续扩大，正向东延伸。充沛的新增供应无疑将加剧市场竞争，这也是当前业主方仍然延续以价换量的策略的重要原因之一。”
未来展望：政策支持及商务活动重启，提振市场预期
近日，广州市政府发布《关于支持市场主体高质量发展促进经济运行率先整体好转的若干措施》，从支持市场主体、扩大需求、推动产业提质增效等几个方面提出了多项措施，以激发市场主体活力并支持其高质量发展。另外，此前因疫情而延期的广交会将于近期恢复线下举办；广州琶洲港澳客运口岸亦计划于年内启用。对此，戴德梁行广州公司总经理罗进良表示：“在积极的政策导向、会展和经贸交流等商务活动的重启下，企业发展信心有望逐步提振，为市场预期转好奠定基础。”
优质零售市场
线下消费逐步回暖，品牌方延续谨慎观望
生产生活秩序的逐步恢复带动了消费活动的复苏，一季度广州各商圈客流量明显回升，消费需求有所上涨。据统计，春节期间，北京路步行街客流同比增长36.7 %；天河路商圈日均人流量较元旦假期上涨 21 %；全市住宿餐饮营业额超40亿元，同比增长31%，超过 2019年同期水平。一季度，全市优质购物中心空置率环比上升0.4个百分点至7.8%, 除体育中心商圈以外，其余商圈空置率均有不同程度的上升。尽管消费活动出现回暖迹象，品牌方仍然保持观望情绪，暂缓扩张节奏，控制成本依然是其关注的重点。预计物业市场需求的恢复仍然需要一段时间 。
广州优质购物中心租金及空置率
数据来源：戴德梁行研究部
核心商圈积极引进区域首店，餐饮品牌表现活跃
本季度，核心区域的稳健增长，带动全市优质购物中心租金环比微升至每月每平方米752.7元。优质商业载体保持调整节奏, 季度内引进多了家广州首店, 包括太古汇迎来了时装品牌Self Portrait、茶饮品牌阿嬷手作等；天环广场引入了轻奢包袋品牌Marni Market；而腕表品牌Lola Rose则进驻天河城。品牌的轮换和升级带动体育中心商圈平均租金上升2.1%至每月每平方米1,837.3元, 空置率环比下降0.6个百分点。另一方面, 非核心商圈租金水平微降, 其中位于城市外围的购物中心平均租金较上季度相比有不同程度的下降。
随着居民出行意愿的增加, 加此前受疫情影响较明显的餐饮业态本季度表现活跃。湘菜、日式料理等品牌有所扩张, 如湘辣辣进驻天河城、新世界云门New Park，滨寿司入驻北京路天河城和永旺梦乐城广州金沙等；同样表现积极的还有露丝卡文等面包烘焙品牌，品牌备受资本青睐并加速市场布局。
未来展望：广州国消规划正式印发，助力多核商圈发展
消费活力是零售物业市场发展的基础，作为二十大报告的关键词之一，扩大内需对未来经济增长的重要性再次得到强调。广州政府通过发放消费券、举办促消费活动等方式来刺激消费意愿。此外，作为高端购物中心的聚集地，天河计划年内引进20个国际品牌、30家首店，并计划组织超过300场活动促进线下消费的回暖，未来一些中高端消费的潜力有望得到加速释放 。
日前，全国首部国际消费中心城市主题规划《广州市培育建设国际消费中心城市发展规划》正式印发，对此，戴德梁行广州商业部高级董事冼嘉曦表示：“此次广州从品质、辐射能级、布局等多方面对消费空间提出了规划目标。一方面，要利用广州‘世界工厂’的产地优势，构建产业型消费体系，做强以纺织服饰、美妆日化、珠宝首饰、箱包皮具等特色产业为基础的全时尚消费链条。另外一方面，全力打造“5+2+4”国际知名商圈体系。年内广州有望迎来多个优质商业项目入市，分布在海珠、天河、荔湾及其它新兴区域，助力广州向多核商圈体系发展。”
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